규제 비교
주식과 부동산, 규제는 얼마나 다를까?
기준일 2026년 10월 21일
국내 상장주식(코스피·코스닥, 개인투자자)과 주거용 주택(서울·수도권 규제지역 중심)이 살 때부터 팔 때까지 어떤 세금과 규제를 받는지 이미지로 나란히 놓았어요. 기준 시점은 2026년 10월 21일이고, 세율과 한도는 자주 바뀌어요. 모든 항목 밑에 출처 기관과 링크를 적었어요.
한눈에 보기: 법이 정한 최고 세율
다주택 중과 시 최고 75% (지방소득세 별도)
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막대로 비교하기
취득세 1~3% 조정대상지역 3주택 이상 12%
취득 단계 세금 없음
취득세는 취득가액에 붙는 세금이에요. 중과는 다주택 + 조정대상지역일 때만 적용돼요.
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종부세 1주택 기준 최고 2.7%
보유세 없음
종부세는 공시가격이 공제액(1주택 12억, 그 외 9억)을 넘을 때만 내요. 주식은 배당을 받을 때만 15.4%가 붙어요.
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양도세 기본 최고 45% 다주택 중과 시 최고 75% (지방소득세 별도)
증권거래세 0.20% (일반 투자자는 매매차익 세금 없음)
양도세는 "번 돈(차익)"에, 증권거래세는 "판 금액"에 붙어서 단순 비교는 안 돼요. 부동산 최고 세율은 1세대 1주택 비과세·장기보유 공제 등을 받지 못하는 다주택자 기준이에요.
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세금·규제 항목 수
이 페이지에 정리한 세금·규제를 하나씩 낱개로 센 것이고, 법령 조문 수가 아니에요. 항목별 확인 수준과 출처는 아래 단계별 표에서 항목 바로 밑에 있어요.
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단계별로 자세히 보기
1. 살 때 (취득)
주거용 부동산
취득세 1~3%(주택 가격에 따라). 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%.
여러 자료 일치출처 보기
국내 상장주식
사는 단계에는 세금이 없어요. (증권거래세는 파는 단계에 붙고, 증권사 수수료는 별도예요.)
여러 자료 일치출처 보기
주식에도 부동산 같은 규제를 적용한다면
- 주식을 살 때마다 취득세 1~3%, 보유 종목이 늘면 8~12%를 낸다.
2. 가지고 있을 때 (보유)
주거용 부동산
재산세, 그리고 공시가격 합계가 공제액(1세대 1주택 12억, 그 외 9억)을 넘으면 종합부동산세. 1주택 기준 세율 0.5~2.7%.
여러 자료 일치출처 보기
국내 상장주식
가지고 있는 것 자체에는 세금이 없어요. 배당을 받을 때만 15.4%가 원천징수되고, 이자·배당이 합쳐 연 2천만원을 넘으면 초과분이 종합과세돼요.
여러 자료 일치출처 보기
주식에도 부동산 같은 규제를 적용한다면
- 평가금액이 일정 기준을 넘으면 해마다 보유세를 낸다.
3. 팔 때 (매도)
주거용 부동산
양도소득세 기본세율 6~45%(누진). 조정대상지역 다주택자는 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과. 유예가 끝나 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용돼요.
공식 발표 확인출처 보기
1세대 1주택은 2년 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주)하면 비과세이고, 양도가액 12억원을 넘는 부분만 과세돼요.
여러 자료 일치출처 보기
국내 상장주식
증권거래세 2026년 1월 1일부터 코스피 0.20%(거래세 0.05% + 농어촌특별세 0.15%), 코스닥 0.20%.
여러 자료 일치양도소득세는 대주주(종목당 50억원 이상, 2025년 정부가 현행 유지 발표)만 내요. 일반 투자자는 매매차익에 세금이 없고, 금융투자소득세는 폐지됐어요.
공식 발표 확인출처 보기
주식에도 부동산 같은 규제를 적용한다면
- 모든 투자자가 매매차익에 6~45%를 내고, 종목을 여러 개 들고 있으면 20~30%p를 더 낸다.
4. 빌릴 때 (대출)
주거용 부동산
국내 상장주식
주식에도 부동산 같은 규제를 적용한다면
- 주식 살 돈을 빌릴 때 소득 대비 한도와 종목 가격별 대출 상한이 적용된다.
5. 사고팔기 (거래 제한)
주거용 부동산
서울 25개 구 전역이 토지거래허가구역(2025년 10월 15일 대책)이라 아파트를 사려면 구청 허가가 필요하고, 허가받으면 보통 2년 실거주 의무가 붙어요.
여러 자료 일치
국내 상장주식
주식에도 부동산 같은 규제를 적용한다면
- 주식을 사기 전에 허가를 받고, 산 뒤 일정 기간은 팔 수 없다.
부동산 규제가 있는 이유
정부·금융당국이 밝혀 온 취지
- 주거는 누구나 필요한 필수재라서 가격이 급하게 오르면 서민 주거가 불안해진다.
- 집을 살 때 빌리는 돈이 커서, 집값이 크게 움직이면 가계부채와 금융 안정에 영향을 준다.
- 여러 채를 사 모으는 투기 수요를 억제하려는 취지.
주식과 달라서 거론되는 점
- 주식은 필수재가 아니고, 투자 손실이 곧바로 주거 문제로 이어지지는 않는다.
- 주식은 거래가 쉽고 가격이 매일 정해지는 반면, 집은 한 채 한 채가 달라서 거래가 드물다.
두 시장은 성격이 달라서 이 비교만으로 어느 쪽 규제가 옳은지 말할 수는 없어요. 규제의 양과 방식이 얼마나 다른지를 보여주는 참고 자료예요. "가정" 칸은 부동산 규칙을 주식에 그대로 옮겨 본 것이고, 실제 결과를 예측한 것이 아니에요. 세무·대출은 개인 상황에 따라 달라지니 실제 거래 전에는 국세청, 은행, 세무사에게 확인하세요.